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Standortfaktoren für Industrie- und Logistikunternehmen: So treffen Sie die richtige Entscheidung

„Lage, Lage, Lage“ ist das Zauberwort der Immobilienwahl. Doch was steht hinter dem Slogan und welche Faktoren sollten Logistik- oder Industrieunternehmen berücksichtigen? Dieser Ratgeber klärt auf.

Logistik vs. Industrie – die Branche und die Standortwahl

Auf den ersten Blick unterscheiden sich die Anforderungen von Logistik- und Industrieunternehmen an eine Immobilie nur wenig: Beide benötigen eine gute Infrastruktur, eine tadellose Energieversorgung, beide schauen auf Mietkosten und natürlich das Flächenangebot.
Auf den zweiten Blick wird deutlich, dass die Standortfaktoren einer Immobilie im großen Maße von der Branche abhängen: Die produzierende und energieintensive Industrie wird ihre Standortwahl besonders von der Verfügbarkeit von Fachpersonal, den Energiekosten und dem Zugang zu Zulieferern und Abnehmern abhängig machen. Für ein Logistikunternehmen geht es vorrangig darum, die Anbindung an das Verkehrsnetz und möglichst kurze Wege zu möglichst vielen Abnehmern sicherzustellen.
Standortfaktoren allgemein zu beleuchten muss also Grundlagenarbeit bleiben, denn diese Unterschiede werden umso detaillierter, je schärfer der Fokus von einer Branche zu einem bestimmten Unternehmen geht.

Harte vs. weiche Standortfaktoren: ein Überblick

Standortfaktoren sind zusammengefasst alle Vorteile (und evtl. Nachteile) für ein Unternehmen, die sich aus der Wahl einer bestimmten Immobilie ergeben. Literatur und Praxis unterscheiden diese Vorteile wiederum in harte und weiche Faktoren: Harte Faktoren lassen sich in konkreten Zahlenwerten ausdrücken, weiche können nur angenommen werden.

Zu den wichtigsten harten Faktoren gehören:
  • Infrastruktur mit Verkehrsanbindung
  • Quadratmeterpreise
  • Energiepreisen und -versorgung
  • Abfallbeseitigung
  • Steuern und Abgaben
  • Zugang zu entscheidenden Rohstoffen und Zulieferern
  • Lohnkosten und Arbeitsmarktzugang
  • Gesetzliche Auflagen
  • Wettbewerbsintensität
  • Erweiterbarkeit der Fläche
  • Breitbandanbindung
  • 24-Stunden-Betrieb

(Einen Überblick über harte Standortfaktoren liefern der Endbericht zur Messung der industriellen Standortqualität in Deutschland 2012 des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln sowie die DIHK-Umfrage im Netzwerk Industrie 2014.)
Es wäre indes fatal, den Blick nur auf harte Standortfaktoren zu richten, die sich zwar leichter erfassen und auch bilanzieren lassen, jedoch kein vollständiges Bild eines Standorts zeichnen. Zu den weichen Faktoren zählen insbesondere:
  • Anzahl, Art und Nähe von Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen (Stichwort: Innovationsfähigkeit)
  • Bürokratie-Level (Stichwort: Entwicklungsfähigkeit)
  • Wirtschaftsklima und Image des Standorts (Stichwort: Marketing)
  • Lebensqualität und Lebensumstände (Stichwort: Employer Branding)

Die Studie Industrie 4.0 des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie 2015 führt die weichen Standortfaktoren stärker aus und zeigt gleichzeitig eine Verschiebung der Bedeutung beider Faktorengruppen: Waren harte Standortfaktoren früher die entscheidenden Werte, auf die es bei der Standortwahl ankam, müssen sich Unternehmen unter zunehmendem Wettbewerbsdruck immer stärker auf die weichen Faktoren konzentrieren. Denn darin akkumuliert sich – grob gesagt – die Zukunftsfähigkeit eines Standorts.

Mikro- und Makrolage: Wie spielen die Standortfaktoren zusammen?

Jedes Unternehmen, das für sich ein Set an Faktoren identifiziert hat, muss Immobilien auf diese Faktoren hin untersuchen. Dies geschieht in zwei Dimensionen: der Mikro- und der Makrolage. Die Makrolage meint eine Region oder eine Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Eine Makrolage spricht dann für eine bestimmte Immobilie, wenn alle identifizierten Faktoren vor Ort ein möglichst positives Level aufweisen. Dabei reicht es jedoch nicht, den Ist-Zustand zu analysieren, Entwicklungstendenzen und Prognosen sollten genauso umsichtig ins Auge gefasst werden. Denn ein einmal gefundener Standort lässt sich nicht ohne Weiteres wechseln. Folgerichtig ist die Mikrolage die nähere Umgebung, in der sich eine Immobilie befindet. Hier nimmt die Bedeutung eher globaler Standortfaktoren wie Steuern oder Lohnkosten ab und konkrete infrastrukturelle Überlegungen für die tägliche Arbeit geraten in den Fokus:

  • Wie gut und bequem kommen Mitarbeiter, Kunden, Geschäftspartner etc. zum Gebäude?
  • Wie einfach kommen Lkw und Co. (gerade bei Logistikunternehmen) zu den Hauptverkehrsadern?
  • Wie viel Platz bietet die Fläche für eventuelle Erweiterungen und eine individuelle Aufteilung der einzelnen Arbeitsbereiche?
  • Welche Unternehmen befinden sich in der Nachbarschaft und bieten entweder Konfliktpotenzial (Wettbewerb) oder Synergiemöglichkeiten?

Industrielle und logistische Hubs in Deutschland

Wer das gelungene Zusammenspiel von harten und weichen Faktoren in Makro- und Mikrolagen für verschiedene Branchen bei der Arbeit sehen will, findet in Deutschland einige vorbildhafte Zentren. Diese Hubs sind durch günstige Ausgangsbedingungen meist unter Federführung eines Unternehmens gewachsen und haben dazu geführt, dass sich um das Kernunternehmen fein verwobene Netzwerke aus Zulieferern und weiteren Betrieben etabliert haben. Für die Industrie können in Deutschland insgesamt fünf große Hubs identifiziert werden. (Siehe dazu z. B. die Studie zu Industriestandorten in Deutschland 2014 der Dr. Jörg-Peter Naumann Gesellschaft für Unternehmensberatung.) Dazu zählen:

  • Rhein-Ruhr (Automobil & Chemie)
  • Rhein-Neckar (Automobil & Maschinenbau)
  • Rhein-Main (Chemie)
  • Niedersachsen (Automobil)
  • Saarland (Automobil & Chemie)

Laut Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur ist Deutschland weltweit Logistikweltmeister, was natürlich auch an der hervorragenden europäischen Mittellage liegt. Die Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS veröffentlicht jährlich eine Studie zum aktuellen Stand der Logistikbranche. Demnach sind logistische Epizentren nach wie vor in den fünf großen Ballungsräumen zu finden sowie in Berlin und Hamburg als wichtigen urbanen und internationalen Umschlagsplätzen für den Güterverkehr. Drittens ist Mitteldeutschland ein herausragender Logistikstandort vor allem für die nationale Logistik. Leipzig/Halle hat sich so zum Beispiel in den letzten Jahren zu einem logistischen Hub par excellence entwickelt.

Fazit

Wer sich für die Standortanalyse einer bestimmten Immobilie nicht nur Zeit nimmt, sondern mit professioneller Begleitung möglichst detailliert in die Tiefe geht, verschafft sich langfristig Wettbewerbsvorteile. Dabei sollten sich Immobiliensuchende auf die Expertise ausgewiesener Fachleute verlassen, die ihren professionellen Blick stufenlos vom globalen auf den lokalen Standortfaktor, von der Innensicht auf die Außenbetrachtung stellen können. Dieser ständige Perspektivwechsel stellt zielsicher heraus, ob sich eine Immobilie schon im Vorfeld als beste Entscheidung für ein Unternehmen entpuppt.