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Standortfaktoren für Gewerbeimmobilien – So treffen Sie die richtige Entscheidung

Lage, Lage, Lage. Dieses innerhalb der Immobilienwirtschaft immer wieder zitierte Mantra kommt nicht von ungefähr. Schließlich gehört der Standort einer Immobilie zu den wichtigsten Kriterien bei deren Bewertung. Für Unternehmen, die neue Geschäftsräume anmieten möchten, stellt die Wahl der richtigen Lage nicht nur einen wichtigen Wettbewerbsfaktor dar – in vielen Fällen entscheidet sie über den langfristigen Erfolg.

Wie finde ich den optimalen Standort für mein Unternehmen?

Um Ihnen eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen, machen wir Sie mit einer ganzen Reihe von Standortfaktoren bekannt und beziehen dabei unterschiedliche Blickwinkel ein: das große Ganze (Makrolage) und die nähere Umgebung (Mikrolage), unbeugsame Fakten (harte Standortfaktoren) und dehnbare Begriffe (weiche Standortfaktoren).

Egal ob Sie auf der Suche nach einer neuen Büroimmobilie sind oder einem neuen Produktionsstandort, ob Sie in der Werbeindustrie arbeiten oder gerade ein Start-up im Technologiebereich gegründet haben – die Standortfaktoren bieten Ihnen einen Orientierungsrahmen. Eine Ihren Unternehmenszielen angepasste Gewichtung gibt dann den Ausschlag darüber, wo Sie und Ihre Mitarbeiter sesshaft werden.

Welche Begriffe sollte ich kennen?

Makrolage

Die Makrolage fasst Kriterien zusammen, die eine Stadt und die umliegende Region charakterisieren. Sie beantwortet die Frage: Entspricht die großräumige Umgebung den Anforderungen meines Unternehmens?

Mikrolage

Die Mikrolage betrachtet die nähere Umgebung einer Immobilie und des Stadtteils, in dem sie sich befindet. Sie durchleuchtet alle Aspekte, die zur Klärung der Frage führen: Wird mein Unternehmen in der ausgewählten Immobilie erfolgreich sein?

Harte Standortfaktoren

Harte Standortfaktoren basieren auf Fakten und Zahlen. Sie bilden das Grundgerüst für Ihre Entscheidung.

Weiche Standortfaktoren

Weiche Standortfaktoren lassen sich nicht immer messen. Ihre Bedeutung nimmt bei der Entscheidungsfindung innerhalb Deutschlands allerdings zu, denn vielerorts sind harte Standortfaktoren vergleichbar und somit nicht bestimmend.

Dabei unterscheidet man

  • unternehmensbezogene, also solche, die die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens direkt beeinflussen und
  • personenbezogene Faktoren, die sich auf die Lebensqualität der Mitarbeiter auswirken.

Welche Standortfaktoren ziehe ich bei einer Standortanalyse zurate?

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie anzumieten, empfehlen wir, folgende Kriterien zu beachten:

Makrolage / Harte Standortfaktoren

Überregionale Verkehrsanbindung

Wie schnell gelange ich zu den umliegenden Städten, zum internationalen Bahnhof oder Flughafen?

Arbeitskräfte

Finde ich genügend Mitarbeiter, die ausreichend qualifiziert sind?

Flächenangebot

  • Bietet die Region eine Auswahl an freien Flächen in der gewünschten Größe?
  • Entspricht die Preisstruktur dem vorgesehenen Budget?

Abgaben

Wie hoch sind lokale Steuern und andere Abgaben?

Agglomerationseffekte

  • Kann mein Unternehmen von der Ansammlung vieler Unternehmen in der Region profitieren?
  • Ist beispielsweise das Angebot an qualifizierten Arbeitskräften größer als in anderen Regionen?
  • Führt die Ballung von Wissen zu einem Transfer von Informationen zwischen den Unternehmen?
  • Hat die Nähe zum Wettbewerb eine positive Auswirkung auf die Geschäftsentwicklung?

Nähe zu Bezugs- und Absatzmärkten

Entstehen Vorteile, wenn mein Unternehmen sich in der Nähe von Kunden oder Mitbewerber niederlässt?


Makrolage / Weiche Standortfaktoren / Unternehmensbezogen

Image als Unternehmensstandort

  • Kann mein Unternehmen davon profitieren, dass der Standort von Kunden und potenziellen Mitarbeitern als attraktiv betrachtet wird?
  • Wie schätzen meine Kunden bzw. Mitarbeiter den Standort ein?

Branchenkontakte

Finde ich in der Nähe unterstützende Branchen, qualifizierte Lieferanten und mögliche Kooperationspartner?

Hochschul- und Forschungseinrichtungen

Besteht die Möglichkeit, mit Forschungseinrichtungen oder Hochschulen zusammenzuarbeiten?


Makrolage / Weiche Standortfaktoren / Personenbezogen

Attraktivität der Region

  • Finden meine Mitarbeiter den Standort interessant?
  • Bietet sie ihnen ein abwechslungsreiches Angebot an Kultur-, Sport- und anderen Freizeitaktivitäten?

Wohnqualität

  • Steht ausreichend Wohnraum in der Nähe zur Verfügung, zu einem Preis, den meine Mitarbeiter bereit sind zu zahlen?
  • Werden meine Mitarbeiter sich an ihrem Wohnort wohlfühlen?

Umweltqualität

Gibt es Umwelteinflüsse, die sich besonders positiv oder negativ auf meine Mitarbeiter auswirken?


Mikrolage / Harte Standortfaktoren

Mietpreise

Wie hoch sind die Mietpreise im Vergleich zu anderen Standorten?

Erreichbarkeit

  • Ist der zukünftige Standort gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Auto, Fahrrad zu erreichen?
  • Können ausreichend Parkplätze angeboten werden?
  • Wie lange sind sie Wege zu strategischen Knotenpunkten wie Haltestelle, Bahnhof, Flughafen?

Infrastruktur

Gibt es in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Dienstleistungsunternehmen?

Nachbarschaft

Sind die Nachbarobjekte attraktiv und unterstreichen sie den Charakter der ausgewählten Immobilie?


Mikrolage / Weiche Standortfaktoren / Unternehmensbezogen

Adresse

Ist die Adresse lokal, regional oder überregional bekannt und wird sie geschätzt?

Image der Immobilie

Kennen Mitarbeiter oder Kunden die Immobilie und hat sie ein positives Image?

Neuvermietungen im Umfeld

  • Wer zieht in die Nachbarschaft der Immobilie ein?
  • Wirkt sich das evtl. positiv auf mein Unternehmen aus?

Mikrolage / Weiche Standortfaktoren / Personenbezogen

Soziale Infrastruktur

  • Befinden sich Kinos, Theater, Ausflugsziele in erreichbarer Nähe?
  • Sind Kindergärten oder Schulen für den Nachwuchs meiner Mitarbeiter vorhanden?
  • Gibt es Krankenhäuser, Fitnessstudios und sonstige Einrichtungen, die die Gesundheit meiner Mitarbeiter unterstützen?

Welche branchenspezifischen Unterschiede gibt es?

Die Auswahl und Gewichtung der jeweiligen Standortfaktoren hängt im Wesentlichen von der individuellen Situation Ihres Unternehmens ab. Dennoch lassen sich innerhalb von Branchen bestimmte Trends erkennen. Das JLL Research Team beobachtet diese kontinuierlich und fasst für Sie anhand einiger Beispiele zusammen.

IT

Die IT-Branche bevorzugt häufig Nebenlagen. „Neben den geringeren Mietpreisen als primärem Grund werden aber auch gute Erreichbarkeit, eine gewisse Repräsentativität sowie eine soziale Infrastruktur im näheren Umfeld erwartet. Daher sind klassische Vorstadt-Bürolagen selten im Fokus“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research Germany.

Vor allem junge IT-Unternehmen zieht es in gewachsene, multikulturell geprägte Stadtteile, die urbane Kreativität fördern - gemeinhin als „Kiez“ bekannt. Dazu gehören beispielsweise Kreuzberg, Prenzlauer Berg und das Gebiet Mediaspree in Berlin, Altona-Ottensen in Hamburg sowie das Werksviertel am Ostbahnhof in München. Die Tatsache, dass die zumeist junge Belegschaft in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen möchte, verstärkt diesen Trend. Dem Lebensstil entsprechend ist der Bedarf an einer guten ÖPNV-Anbindung wichtiger als die Anzahl ausreichend verfügbarer Stellplätze.

„Je qualifizierter und kreativer die Arbeit und die Mitarbeiter, desto wichtiger sind für den Arbeitgeber das Gewinnen und Halten von Mitarbeitern und desto wichtiger ist ein Standort in gut angebundener oder urban-kreativer Lage“, so Scheunemann.

Berlin punktet als Standort für innovative Internet-Start-ups und München als etablierter Hightech-Standort. Frankfurt möchte zum Mittelpunkt für Start-ups im Bereich Finanztechnologie (Fintech) werden und eröffnete im April 2016 gerade sein erstes Fintech-Zentrum.

Aus dem Report: Branchentrends für IT-Unternehmen

Berater

Die Anforderungen der Beraterbranche sind recht heterogen. Doch kann man beobachten, dass mit zunehmender Unternehmensgröße, bevorzugt große Ballungsgebiete zum Standort gewählt werden. Denn diese verfügen über eine gute Anbindung und intakte (Verkehrs-) Infrastruktur. Sie bieten eine hohe Konzentration an höherwertigen Bildungseinrichtungen, die wiederum hoch qualifizierte Arbeitskräfte hervorbringen. Aber auch weiche Faktoren spielen bei der Wahl des geeigneten Standortes eine große Rolle, so zum Beispiel eine gut ausgebaute Kulturinfrastruktur. Eine hohe Freizeit- und Lebensqualität werden quasi vorausgesetzt.

Interessant ist, dass nur vier Bundesländer einen jeweils zweistelligen Anteil am Gesamtmarkt der Beraterbranche und somit 70% des Marktes repräsentieren:

  • Nordrhein-Westfalen (27%)
  • Bayern (17%)
  • Baden-Württemberg (14%)
  • Hessen (12 %)

Die großen Stadtstaaten Berlin und Hamburg beanspruchen 6% für sich.

Beratungsfirmen suchen häufig die Nähe zu den den Standorten ihrer Kunden - die geographische Verteilung der Beraterbranche folgt also der Konzentration von Industrieunternehmen und Finanzdienstleistern.

Aus der Studie Beratungsunternehmen in Deutschland.

Einzelhandel – Logistik – E-Fulfillment-Center

Bei der Logistik für den Einzelhandel dreht sich alles um die Warenversorgung von Geschäften. Mit der Zunahme von Kanälen, über die der Kunde seine Ware bekommt, entstehen immer neue Arten von Logistikimmobilien, mit neuen Anforderungen an einen optimalen Standort. Ein Beispiel dafür sind E-Fulfillment-Center.

In Gebäuden, die weitaus größer sein müssen als durchschnittliche Logistikimmobilien, lagern die Händler Waren und kommissionieren sie vor dem Vertrieb über das Paketnetz auf Artikelebene. E-Fulfillment-Center baut man wegen ihrer Größenordnung meistens nutzerspezifisch. Der Größen- und Arbeitskräftebedarf führt dazu, dass man diese an peripheren Standorten ansiedelt. Dort stehen sowohl ausreichend Entwicklungsflächen zur Verfügung als auch wettbewerbsfähige Arbeitskräfte. Eventuell fließen entsprechende Fördermittel.

Die Nähe zu einem Paketzentrum ist ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Standortwahl, da der Händler dadurch den Kunden späte Annahmeschlusszeiten für Bestellungen anbieten kann. Viele Händler arbeiten schon heute mit sorgfältig ausgewählten Paketdienstleister zusammen. Diese Zusammenarbeit wird in Zukunft verstärkt und die Paketdienstleister werden die Palette ihrer Serviceleistungen ausweiten, z.B. durch Abholstellen oder die Rücksendeabwicklung.

Kleinere E- Fulfillment-Center baut man in Reichweite großer Ballungszentren. Denn von dort aus ermöglichen sie eine Lieferung am gleichen Tag und helfen, die Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhändler zu steigern.

Importiert ein Händler viele Waren, bietet es sich an, ein E-Fulfillment-Center an seinem wichtigsten Hafenstandort anzusiedeln. Ein Hindernis gibt es hierbei jedoch: freie Entwicklungsflächen an großen europäischen Containerhafen-Standorten sind inzwischen rar.

Aus der Publikation: Ein neues Umfeld für Logistikimmobilien

Wo finde ich Informationen zu den Standortfaktoren?

Im Zeitalter der Digitalisierung ist der Zugang zu Informationen leicht - vorausgesetzt, man weiß, wo man suchen muss.


Wie gehe ich bei der Gewichtung der Standortfaktoren vor?

  • Wählen Sie die für Ihr Unternehmen relevanten Standortfaktoren aus
  • Gewichten Sie die einzelnen Standortfaktoren nach ihrer Bedeutung für die Erreichung Ihrer Ziele
  • Bestimmen Sie mögliche Standorte
  • Bewerten Sie die ausgewählten Standortalternativen

Fazit

Wer sich für die Standortanalyse einer bestimmten Immobilie nicht nur Zeit nimmt, sondern mit professioneller Begleitung möglichst detailliert in die Tiefe geht, verschafft sich langfristig Wettbewerbsvorteile. Dabei sollten sich Immobiliensuchende auf die Expertise ausgewiesener Fachleute verlassen, die ihren professionellen Blick stufenlos vom globalen auf den lokalen Standortfaktor, von der Innensicht auf die Außenbetrachtung stellen können. Dieser ständige Perspektivwechsel stellt zielsicher heraus, ob sich eine Immobilie schon im Vorfeld als beste Entscheidung für ein Unternehmen entpuppt.