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Nebenkostenabrechnung für Gewerberäume

Als Mieter von Gewerbeimmobilien können Sie die Abrechnung Ihrer Betriebskosten individuell mit dem Vermieter festlegen. Generell nimmt der Gesetzgeber an, dass sich beide Parteien auf Augenhöhe begegnen. Dennoch hat der Vermieter von Gewerberäumen einen gewissen Handlungsspielraum bei der Nebenkostenermittlung. Passen Sie daher besonders gut auf.

Besonderheiten des Gewerbemietvertrags

 

Im Gewerbemietvertrag wird, neben der Kaltmiete, schriftlich festgehalten, welche Nebenkosten auf die Mietparteien umgelegt werden. Dabei stehen Gewerberaummieter unter deutlich geringerem gesetzlichem Schutz, als Wohnraummieter.

Schaffen Sie deshalb Klarheit, ob die Betriebskosten im Voraus oder als monatliche Pauschale gezahlt werden sollen. Bei Letzterer entfällt die jährliche Abrechnungspflicht des Vermieters, aber er kann auch keine Nachzahlung verlangen. Bei der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung hingegen rechnet der Vermieter die Betriebskosten einmal im Jahr mit dem Verteilerschlüssel „Mietfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gewerbeobjektes“ ab.

Anders verfahren wird bei Gewerberäumen, die in einem Gebäude mit Mischnutzung liegen, wie z. B. bei einem Imbiss im Erdgeschoss eines Wohnhauses. In der gewerblichen Nebenkostenabrechnung werden dann alle vom Gewerbe verursachten Kosten aufgelistet. Damit diese nicht zu Lasten der anderen Mieter werden, gibt es den Vorwegabzug. Dieser errechnet sich folgendermaßen:

Kosten der Wohneinheiten – Kosten des Gewerbeanteils = Vorwegabzug

Nur die Gesamtkosten der Wohneinheiten werden dann auf die Mieter umgelegt. In welchem Maßstab die Kosten aufgeteilt werden, bestimmt der Verteilerschlüssel (Berechnung nach Mietfläche, Personenzahl oder Anzahl der Wohneinheiten).

 

Nebenkosten und Dokumentation

Wenn es eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag gibt, dass die Nebenkosten die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definierten Beträge übersteigen dürfen, kann der Vermieter auch Anteile von Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten als Nebenkosten auflisten.

Im Idealfall sind alle Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung detailliert ausgewiesen und in der Anlage dokumentiert. Der Vermieter kann aber auch auf die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) verweisen und die in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV bezeichneten Betriebskosten in Rechnung stellen. Die „sonstigen Nebenkosten“ unter Punkt 17 müssen aber trotzdem einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden, da sie nur dann umlagefähig sind.

 

Abrechnungsfrist

Vermietern wird vorgegeben, ihren Geschäftsraummietern die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres nach der Abrechnungsperiode vorzulegen.

Anders als im Wohnraummietrecht ist diese Abrechnungsfrist jedoch keine Ausschlussfrist. Das bedeutet, der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung auch später erstellen und ggfs. Nachforderungen verlangen. Die Verjährungsfrist für Abrechnungs- und Rückforderungsanspruch für Vorauszahlungen beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).

 

Fazit

Prüfen Sie Ihren Gewerbemietvertrag gründlich, sodass Sie genau verstehen, welche Nebenkosten auf Sie zukommen und wie diese berechnet werden. Falls Sie daran interessiert sind, Gewerberäume anzumieten, schauen Sie gerne hier vorbei.