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Baustellen als Mietmangel

Wenn in unmittelbarer Nähe Ihres Gewerbes gebaut wird, können viele Faktoren dem Unternehmen schaden: Lärm, schlechte Erreichbarkeit und eingeschränkte Sichtbarkeit strapazieren nicht nur Ihre Nerven, sondern können auch weniger Kunden und Umsatzeinbrüche zur Folge haben. Erfahren Sie hier mehr darüber, unter welchen Umständen Sie als Mieter von Gewerbeimmobilien Ansprüche stellen können.

Wann ist die Mietminderung möglich?

 

Wenn Sie die Gewerbeimmobilie unter der vertragsgemäßen Voraussetzung eines intakten Umfelds gemietet haben, können Sie u.U. die Miete mindern, wenn die Baustelle die Gewerbetauglichkeit der Immobilie erheblich und unmittelbar beeinflusst oder deren Existenz gefährdet.

Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Immobilie:

  • nicht mehr oder beschwerlich zugänglich ist
  • nicht mehr in eine funktionierende Infrastruktur eingebunden ist
  • im Erscheinungsbild deutlich weniger attraktiv ist (z. B. wenn Baucontainer oder -zäune die Sicht auf ein Ladenlokal versperren)

Auch bei Baulärm durch Großbaustellen kann eine Entschädigung verlangt werden. Selbst wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Baustelle hat, dürfen Sie die Mietminderung geltend machen. Die Höhe muss jedoch immer angemessen sein. In vergangenen Rechtsprechungen wurden oftmals zwischen 15 und 20 % beschlossen. Aber Vorsicht: Legen Sie den Betrag nicht einfach selbst fest. Denn ist die Minderung unangemessen hoch, darf der Vermieter das Mietverhältnis beenden.

Wann muss der Mieter die Baustelle dulden?

 

In folgenden Fällen haben Sie keinen Anspruch auf Mietminderung:

  • Wenn Sie schon beim Unterzeichnen Ihres Mietvertrags von anstehenden Bauarbeiten wussten oder die Baustelle schon bereits vor Ort war
  • Wenn Sie in Zukunft voraussichtlich von den Bauarbeiten profitieren werden (z. B. beim Bau einer modernen Fußgängerzone)
  • Wenn Sie keine Rücklagen gebildet haben (dies wird vor allem bei öffentlichen Baumaßnahmen in vielen Fällen als Indiz dafür gesehen, dass der Betrieb schon vorher wirtschaftlich krank war)

Wie beweisen Sie den Mangel überzeugend?

Grundsätzlich liegt die Beweispflicht beim Mieter und er muss im Notfall gerichtlich darlegen, dass ein echter Mietmangel besteht. Wenn Ihr Gewerbe durch die Baustelle beeinträchtigt wird, sollten Sie daher umgehend ein Protokoll anfertigen.

Notieren Sie genau Tage inklusive Uhrzeiten, an denen die Bauarbeiten stattfanden. Fotografieren Sie die Baustelle und benennen Sie im Protokoll Zeugen, die gewillt sind die Auswirkungen zu bestätigen. Die Höhe und der Anspruch auf Mietminderung werden dann auf Basis der Stunden, in denen die Beeinträchtigung stattfand, berechnet.

Da die Rechtsprechung jedoch stets vom Einzelfall abhängig ist, sollten Sie bei Problemen einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen.

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