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Gewerbeimmobilien-Lexikon von A-Z

A

Achsmaß

Das Achmaß ist ein gemessener Abstand zwischen zwei Bauteilen oder Wandöffnungen. Informieren Sie sich im JLL Gewerbeimmobilien-Lexikon.​

Das Achsmaß bezeichnet den Abstand zwischen zwei Bauteilen oder Wandöffnungen. Das Achsmaß wird von der Mitte eines Gegenstandes bis zur Mitte des nächsten Objektes gemessen. Bauteile können beispielsweise Träger oder Stützen sein. Die gemessene Achse dient im Allgemein​en zur Unterteilung von Räumen oder Flächen und strukturiert dadurch funktional wie optisch. Dabei kann der Begriff „Raum“ sich auf ganze Baugebiete, Gebäude oder Räume innerhalb eines Gebäudes beziehen. Sie finden das Achsmaß in der Architektur, beim Städtebau sowie bei der Verkehrswegeführung.​

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Andienung

​Mit Andienung ist die Erschließung von Bereichen gemeint, die häufig im Zusammenhang mit der Anlieferung von Waren stehen – mehr bei JLL. 

​Mit Andienung ist die Anliefermöglichkeit bei Firmen oder Hallen gemeint. Diese kann ein Parkplatz oder auch ein konkreter Anlieferungsbereich sein. Bei Lagerhallen und Industrieimmobilien steht die Bezeichnung im direkten Zusammenhang mit der Zone in der Waren angeliefert werden. 

Die Andienung bei Lagerhallen kann ganz unterschiedlich aussehen. Es gibt Industriehallen mit höherliegenden Warentoren und Rampen oder die Anlieferzone ist ebenerdig gestaltet. 

Ist der wirtschaftliche Kontext gegeben, bezeichnet die Andienung die konkrete, physische Auslieferung von Handelswaren und nicht den Bereich, in dem sie ankommen.

 

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B

Bauleitplanung

​Die Bauleitplanung zeigt die bauliche Entwicklung einer Gemeinde auf. Eine ausführliche Erläuterung finden Sie bei JLL. 

​Die Bauleitplanung hat zwei Aufgaben: Zum einen dient sie dazu, die zu bebauenden Gemeindeflächen darzustellen, und zum anderen zeigt sie die vorhergesehene Nutzungsart der Flächen auf. Mit der Bauleitplanung wird somit die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde gelenkt.​

Die Bauleitplanung besteht aus zwei Phasen. Die vorbereitende Entwicklungsphase ist die Erarbeitung von einem Flächennutzungsplan. Dieser gibt Auskunft über die beabsichtigte Nutzung des zu bebauenden Gebietes in einer Gemeinde. Darauf gekennzeichnet sind vor allem die Neubaugebiete. Der Flächennutzungsplan ist jedoch nicht verpflichtend.

Anders die zweite Phase der Bauleitplanung, der Bebauungsplan. Er ist verbindlich, beschränkt auf eine spezifische Region einer Gemeinde und legt die Bebauungsart der Grundstücke fest. Im Bebauungsplan ist ebenso das Maß an Bebauung abzulesen. Darüber hinaus informiert er über die Grundflächenzahl sowie die Gebäudehöhe und zahlreiche weitere Vorgaben.

Generell stellt jede Gemeinde selbst die Bauleitplanung auf. Allerdings müssen Vorgaben, Vorschriften und Normen von Verwaltungsbehörden und der Justiz eingehalten werden.​

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Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan wird von der Gemeinde festgelegt und gibt Informationen über das Grundstück und die Gebäudeart. Details im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL.

Ein Bebauungsplan zeigt Art und Maß eines Baugrundstücks sowie die damit zusammenhängende Nutzung. Er wird von der Gemeinde aufgestellt und kann von jedermann eingesehen werden – zum Beispiel im Bauordnungsamt, im Stadtplanungsamt oder in der Gemeindeverwaltung.

Ein Bebauungsplan gliedert sich in eine Planungsskizze und einen Text über die Strukturierung, Ziele und Zwecke des Grundstücks. Darüber hinaus unterscheidet man zwischen einem „qualifizierten Bebauungsplan“ und einem „einfachen Bebauungsplan“. Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält genauere Informationen über die bauliche Nutzung, das eigentliche Baufeld und die örtlichen Verkehrsflächen. Der einfache Bebauungsplan zeigt nur die Gebietsart und die Baugrenzen auf. 

Unter der Art der baulichen Nutzung versteht man den Typ der Gebäude. Da meistens ein Bebauungsplan für ein ganzes Gebiet angelegt wird, ist daraus zu lesen, ob es als reines Wohn-, Industrie- oder Mischgebiet vorgesehen ist.

Das Maß der Bebauung legt hauptsächlich die Grundflächenzahl fest, informiert aber ebenso über die Anzahl der Stockwerke, die Gebäudehöhe und die Fläche der Geschosse. Ein weiteres Detail sind Baugrenzen und -linien sowie anderweitige Vorschriften, wie etwa die Dachneigung oder die Bepflanzungsordnung.​

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Betonfundament

​Ein gutes Betonfundament ist wichtig für die Stabilität eines Gebäudes. JLL vermittelt Immobilienwissen zu unterschiedlichen Themen.

​Ein Betonfundament stellt eine wichtige Grundlage für Lagerhallen und Gewerbeimmobilien dar. Das Material ist sehr robust, hat eine hohe Druckbeständigkeit und spielt damit eine große Rolle beim Ableiten der Lasten eines Gebäudes. Welche Art von Betonfundament gegossen wird, hängt ganz vom Untergrund und der Belastungsintensität ab:

  • Streifenfundament: bei geringer Traglast, befindet sich meist nur unter Wänden
  • Einzelfundamente: bei punktueller Last, häufig verwendet für Pfeiler und Stützen
  • Fundamentplatte: wenn kein tragender Grund oder unterschiedliche Bodenarten vorhanden, gewährleistet eine bessere Verteilung der Belastung

Im Falle von Betonfundamenten bei Lagerhallen wird zuerst der Untergrund geebnet und verdichtet und dann eine Tragschicht aus Schotter aufgetragen, falls der Boden noch nicht stabil genug ist. Die Betonplatte bildet den Abschluss. Das Betonfundament erweist sich als noch beständiger, wenn eine Stahlarmierung miteingearbeitet wird. Dieser sogenannte Stahlbeton leitet die Zugkräfte optimal ab und der Boden hält einer hohen Beanspruchung durch z. B. schwere Lieferfahrzeugen bestens stand. Hierbei ist auch die Dichte des Betons entscheidend. Je höher die Bezifferung des Materials, desto höher die Festigkeit des Betonfundaments. 

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Betriebskosten

​Betriebskosten sind Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb einer Immobilie entstehen. Betriebskosten  sind regelmäßige, fortlaufende und wiederkehrende Kosten. Nähere Informationen finden Sie bei JLL.

​Betriebskosten entstehen bei jedem Immobilieneigentum und sind fortlaufende Kosten, die beim Gebrauch bzw. der Nutzung anfallen. Diese darf der Eigentümer beim Vermieten einer Gewerbefläche, eines Gewerbeobjekts oder einer Anlage auf den Mieter übertragen, was als „Umlegen“ bezeichnet wird. Alles, was der Vermieter zu den Betriebskosten zählt und somit abrechnet, muss im Mietvertrag festgelegt sein. Jedoch darf der Vermieter nur Aufwendungen als Betriebskosten veranschlagen, die laut Betriebskostenverordnung als solche definiert sind. Dazu zählen beispielsweise die Grundsteuer, Heizkosten, Unkosten für die Wasserversorgung und -erwärmung, Müllentsorgung, Abwasser, Straßenreinigung, Aufzugskosten, Hausreinigung, Gartenpflege, sämtliche Beleuchtungen im öffentlichen Bereich und gewisse Gebäudeversicherungen. Anfallende Reparaturen und Verwaltungsgebühren gelten nicht als Betriebskosten. 

Dem Eigentümer stehen drei gesetzlich gültige Varianten der Abrechnung zur Verfügung. Bei der Betriebskostenvorauszahlung wird ein monatlicher Anteil berechnet und am Ende des Jahres eine konkrete Rechnung der Betriebskosten aufgestellt. Je nach Summe muss der Eigentümer Kosten erstatten oder der Mieter eine Nachzahlung leisten. Im Falle der Betriebskostenpauschale zahlt der Mieter eine monatliche Pauschale mit der alle Ausgaben als abgegolten zählen. Die letzte Option ist die Teilinklusivemiete. Dabei wird ein Teil der Kosten bereits in die Miete integriert. Verbrauchsabhängige Ausgaben, wie etwa Heiz- und Warmwasserkosten, dürfen darin nicht verrechnet werden. ​

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Büroeinrichtung

​Eine Büroeinrichtung umfasst Möbel, technische Geräte und Büroartikel. Mehr Infos rund um Ihre Immobilien erhalten Sie bei JLL.

​Die richtige Büroeinrichtung ist das A und O für einen optimalen Arbeitsplatz. Sie wird je nach Bedarf auf die Tätigkeit der Angestellten ausgerichtet. Sitzen die Mitarbeiter beispielsweise lange am Schreibtisch, empfehlen sich ergonomisch geformte Bürostühle. Müssen die Angestellten programmieren oder zeichnen, ist ein höhenverstellbarer Schreibtisch sinnvoll. Hier können die Mitarbeiter sowohl im Sitzen als auch im Stehen arbeiten.

Zu einer Büroeinrichtung gehören neben Schreibtischen und Stühlen auch Utensilien wie Regale, Lampen, ein PC, Telefon, Drucker, Kopierer und diverse andere Büroartikel. Hierzu zählen beispielsweise Ordner, Büroklammern und Locher.

Insgesamt ist es wichtig, mit der Büroeinrichtung eine gute Arbeitsatmosphäre zu schaffen. Dies wird mit einer abgestimmten Büroausstattung sowie durch Farben und Licht bei der Raumgestaltung erzielt. Ein helles Büro wirkt automatisch freundlicher.​​

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Bürozellen

​Bürozellen sind eine Büroart, in der es abgeteilte Arbeitsplätze für ein bis zwei Personen gibt. Mehr Details erfahren Sie bei JLL.

​Bürozellen sind Büros mit einer kleinen Fläche, die für ein bis maximal zwei Personen ausgerichtet sind. Dieser Bürotyp zählt bei geringem Platzangebot als häufige Büroart. Es können entweder kleine, komplett geschlossene Räume sein oder ein mit einer halbhohen Trennwand abgeteilter Platz in einem großen Raum. Sind die Bürozellen mit einem PC ausgestattet, werden sie in der Regel mit rund 10 m² Fläche für eine Person berechnet. Daraus ergeben sich Vor- und Nachteile: Bürozellen gewährleisten ein konzentriertes Arbeiten, da sie störende Einflüsse minimieren. Allerdings erschwert dieser Bürotyp die interne Kommunikation im Unternehmen und bietet nicht viel Bewegungsfreiheit.

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D

Deskshare

Deskshare ist ein Bürokonzept, bei dem es keine festen Schreibtische mehr gibt. Erfahren Sie mehr über das Konzept bei JLL.

Deskshare bezeichnet ein Bürokonzept, bei der die Angestellten keine festen Arbeitsplätze haben. Jeder wählt nach Bedarf und Anwesenheit einen Schreibtisch, der standardisiert eingerichtet ist. Persönliche Unterlagen bewahren die Arbeitnehmer in einem Rollcontainer auf, der zum jeweiligen Platz mitgenommen wird. Entstanden ist das Desk-Sharing-Konzept, da viele Büroräume häufig nicht voll ausgelastet sind – speziell bei Firmen, die häufig direkt vor Ort bei Kunden arbeiten.

Das Deskshare Prinzip bringt Vor- und Nachteile mit sich: Beispielsweise sinken die Kosten für  Räume, Büroausstattung und Energie. Zudem erhalten die Mitarbeiter eine hohe Flexibilität und können ihren Arbeitsplatz ganz nach Bedarf frei wählen. Gleichzeitig entsteht ein höherer Organisationsaufwand, um einen Arbeitsplatz zu finden. Diesen muss der Arbeitnehmer jeden Morgen wieder neu einrichten.​


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Doppelboden

​Ein Doppelboden ist ein Bodenkonzept, das aus zwei übereinander liegenden Bodenschichten besteht. Alles zum Thema gibt es bei JLL.

​Ein Doppelboden besteht aus zwei übereinander gelegten Böden in einem Raum, wodurch ein Hohlraum dazwischen entsteht. Daher eignet sich dieses Bodenkonzept vor allem, um Leitungen, beispielsweise für Strom und Telefon, zu verlegen. Um an diese weiterhin zu gelangen, ist der obere Doppelboden leicht zu öffnen. Ein weiterer Vorteil dieses Bodensystems ist der Ausgleich bei Unebenheiten. Ist der untere Boden uneben, wird der obere so angepasst, dass die darauf liegende Fußbodenfläche ebenerdig wird. Das funktioniert durch eingelassene und höhenverstellbare Doppelbodenstützen aus Stahl.

Bevorzugt wird Holz als Material für den Doppelboden gewählt. Doch auch Stahl, Zementfaserplatten oder Gips werden genutzt. Durch den Hohlraum passt das Konzept sehr gut bei Technikräumen oder auch Büros mit PCs.

Ein Pluspunkt ist die wärmedämmende Wirkung der Doppelböden. Ebenso können Sie aus dem richtigen Material auch Bränden entgegenwirken. Genauso dient ein Doppelboden durch viele kleine Löcher und den Hohlraum der Luftzirkulation. Es entsteht dadurch ein Luftkanal.​​

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E

Einbaustrahler

Einbaustrahler sind moderne und platzsparende Lichtquellen für Wohnung und Büro. Bei JLL erhalten Sie Tipps für Ihre Immobilien!

Einbaustrahler, auch bekannt als „Downlight“, werden immer beliebter. Eingelassen in die Decke oder den Boden, sind die kleinen Lampen sehr platzsparend. Dennoch fungieren sie als volle Lichtquelle, weshalb sie gerne in Büro- und Wohnräumen verwendet werden. Darüber hinaus rückt ein Einbaustrahler Wohngegenstände wie Bilder oder Möbel in den Mittelpunkt. Noch ein weiterer Vorteil: Einbaustrahler eignen sich sowohl für den Innen-, als auch für den Außenbereich. Nutzen Sie die Leuchten beispielsweise als fest integrierte Lichter für Ihre Terrasse oder Ihren Balkon.

Einbaustrahler sind genauso vielfältig wie klassische Deckenleuchten. Sie erhalten sie in verschiedenen Formen und Materialien, mit Halogenlampe oder LED-Leuchte. Halogenstrahler erzeugen ein sanfteres Licht, wobei LED-Lampen energiesparender sind. Auch die Glasscheiben der Strahler variieren. Sie bekommen zum Beispiel klare oder milchige Gläser.Neben den unterschiedlichen Leuchtmittelen und Glasvarianten, gibt es technische und qualitative Unterschiede. Einbaustrahler mit dem ENEC-Zeichen halten die europäische Sicherheitsnorm ein. IP44 bezeichnet Einbaustrahler, die sich für Räume mit hoher Luftfeuchtigkeit, wie etwa das Badezimmer, eignen.


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F

Flächennutzungsplan

Auf einem Flächennutzungsplan ist die unterschiedliche Gebietsaufteilung einer Gemeinde abzulesen. Informieren Sie sich bei JLL!

Der Flächennutzungsplan (FNP) bildet die Grundlage eines Bebauungsplanes und zeigt grafisch die vorhergesehene Nutzung eines kompletten Gemeindegebietes. Darauf abzulesen sind sowohl geplante Grundstücke für Gemeindeeinrichtungen, Acker- und Grünflächen sowie Wohn- und Gewerbegebiete.

Dabei geht es hauptsächlich um eine zukunftsorientierte Entwicklung, weshalb vorwiegend Neubaugebiete gekennzeichnet sind. Ein weiterer Bestandteil des Flächennutzungsplanes ist der Erläuterungsbericht, der eine ausführliche Auskunft über diese Ziele gibt. Jedoch ist der Flächennutzungsplan im Vergleich zum Bebauungsplan nicht verbindlich. Wird ein Flächennutzungsplan erstellt oder geändert, ist sowohl die Öffentlichkeit als auch die relevante Behörde zu informieren. Er sollte darüber hinaus an regionale Begebenheiten angepasst sein und muss final von der entsprechenden Verwaltungsbehörde abgesegnet werden. Anschließend hat der Flächennutzungsplan eine Gültigkeit von maximal 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit wird er erneut überprüft und gegebenenfalls geändert. So soll eine zeitgemäße Entwicklung gewährleistet werden.



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Fußbodenkanal

​In einem Fußbodenkanal werden Leitungen verlegt. Genaue Erläuterungen zu diesem und weiteren Immobilienthemen finden Sie bei JLL. 

​In einem Fußbodenkanal befinden sich ähnlich wie in einem Fensterbankkanal verlegte Leitungen. Diese sind einmal auf dem Boden mit der Wand abschließend angebracht oder direkt an der Wand befestigt. Ebenso können sich Fußbodenkanäle quer durch den Raum ziehen. Das ist vor allem in Fluren sinnvoll und spart Kabellänge.

Ein Fußbodenkanal, der quer durch ein Zimmer verlegt ist, unterscheidet sich von einem Fußbodenkanal, der sich am Rand eines Raumes an der Wand befindet. Er hat eine flache, halbovale Form. Dadurch kann problemlos und ohne Stolpern darüber gelaufen werden. Bei Schienen am Rand eines Zimmers finden sich integrierte Systeme wie etwa Steckdosen im Fußbodenkanal.

Es gibt Fußbodenkanäle mit unterschiedlichen Durchmessern, Materialien und in verschiedenen Ausführungen. Je nach Menge und Durchmesser der Kabel wird die Größe der Kanäle gewählt. Die gängigsten Werkstoffe dafür sind PVC und Aluminium. Des weiteren kann man einen Fußbodenkanal mit einer Kammer für alle Kabel oder mit mehreren Kammern/Schienen kaufen. Ein Leitungskanal mit der Bezeichnung EN 50085 erfüllt alle gängigen Sicherheitsstandards.​​

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H

Hochregallager

Hochregallager: Informieren Sie sich über die Merkmale und Vorteile im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL.

Von einem Hochregallager spricht man ab einer Regalhöhe von 12 Metern. Aktuell beträgt die maximale Höhe etwa 50 Meter. Hochregallager bieten enorme Kapazitäten – bis zu einhunderttausend Paletten finden darin Platz. Die Nutzung von Hochregallagern ist äußerst sinnvoll bei Gegenständen, die schlecht stapelbar oder sehr empfindlich sind.

Hochregallager nutzen die räumlichen Gegebenheiten optimal aus. Meist werden sie vollelektronisch mit einem Lagerverwaltungssystem bewirtschaftet. Innerhalb des Lagers werden die Waren mit Regalbediengeräten (RBG) bedient. Zu den wichtigsten Vorteilen eines Hochregallagers zählen die bestmögliche Raum- bzw. Flächenausnutzung, ein geringer Personalbedarf und die großen Lagerkapazitäten. Darüber hinaus sorgen Hochregallager für Flexibilität, Transparenz und Übersichtlichkeit. Mit Hilfe des Verwaltungssystems können einzelne Gegenstände optimal eingelagert werden.

Das Bestücken beziehungsweise Entnehmen aus einem Hochregallager kann sowohl manuell als auch automatisch erfolgen. In diese Abläufe werden häufig unterschiedliche Schiebe-, Hub- und Fördertechniken integriert, was die Arbeit sehr erleichtert – vor allem, wenn viele Güter häufig verschoben werden müssen. Der optimalste Ablauf wird erreicht, wenn die Güter mit Barcodes versehen werden und man auf diese Weise eine Automatisierung erreicht.​

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I

Instandhaltung

​Instandhaltung umfasst Maßnahmen, um Gebäude im bestimmungsmäßigen Zustand zu halten. Wir informieren Sie über Vermieterpflichten - JLL.

​Unter Instandhaltung sind alle Maßnahmen zu verstehen, die den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes und der gesamten Einrichtung zum bestimmungsmäßigen Gebrauch erhalten. Instandhaltung besitzt einen vorbeugenden (präventiven) Charakter. Es gilt die Regel: „Wer instand hält, muss nicht instand setzen.“ Zur Instandhaltung zählen Wartungsarbeiten oder Maßnahmen, die Abnutzungserscheinungen beseitigen. 

Die Instandhaltung ist eine der Hauptpflichten jeden Vermieters. Sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Das Mietobjekt muss im vertragsgemäßen Zustand gehalten werden und gebrauchsfähig sein. Der Vermieter verhindert, dass die Nutzung des Gebäudes durch Alterserscheinungen oder Abnutzung beeinträchtigt wird. 

Der Vermieter des Gebäudes ist beispielsweise zuständig, für eine entsprechende Beleuchtung im Treppenhaus zu sorgen, ein defektes Schloss an der Eingangstüre zu erneuern oder die Heizungsanlage funktionsfähig zu halten. Ebenso muss er mögliche Gefahren beseitigen, wie z. B. ein lockeres Treppengeländer oder marode Stromleitungen. Durch regelmäßige Kontrollen überprüft der Vermieter den Zustand des Gebäudes. Er ist allerdings nicht verpflichtet, dem Mieter beispielsweise den durchgelaufenen Teppichboden oder etwas ältere Sanitäranlagen zu ersetzen. ​​

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K

Kombibüro

​Ein Kombibüro besteht aus einzelnen Büros und Gemeinschaftsräumen. Weitere Infos finden Sie im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL.

​Ein Kombibüro vereint die Vorteile von Einzel- und Großraumbüros. Dabei gruppieren sich Zellen- oder kleine Mehrpersonenbüros um Gemeinschaftsräume. Diese können Aufenthalts-, Kopier- oder Meeting-Räume sein. Auch ein Flur mit Sitzgelegenheit kann als gemeinschaftlicher Raum genutzt werden.

Bei einem Kombibüro besitzen die einzelnen Büros meist Glaswände. Dies wirkt sehr offen und kommunikativ. Ein weiterer positiver Effekt dieser Bauweise ist das Tageslicht, das durch die Verglasung auch die Gänge erreicht. Die Kombination vereint konzentriertes Arbeiten und eine Rückzugsmöglichkeit in kleine Büros, steigert jedoch die interne Kommunikation durch allgemeine Treffpunkte. Speziell das Arbeiten im Team wird durch die Gemeinschaftszonen erleichtert. Allerdings benötigen Sie für ein Kombibüro mehr Platz.​​

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Kühllager

Im Kühllager lagern Lebensmittel und Güter bei optimaler Temperatur. Erfahren Sie mehr über Kühllager bei JLL.

Kühllager erzeugen künstlich eine kalte Temperatur, um für unterschiedliche Lebensmittel oder Güter eine optimale Lagersituation zu schaffen. Generell liegt die Temperatur im Kühllager unter der Umgebungstemperatur. Abhängig vom gelagerten Gut variiert die Innentemperatur: Um Lebensmittel, wie beispielsweise Tiefkühlkost, zu konservieren, werden Minustemperaturen eingestellt. Heimisches Obst und Gemüse sollte bei etwa 0°C gelagert werden, tropische Früchte bevorzugen etwas wärmere Temperaturen von etwa 5 bis 13°C. Kühllager werden ebenfalls für chemische Stoffe und technische Produkte genutzt. Chemische Reaktionen werden durch die kalten Temperaturen verlangsamt.

Um optimale Bedingungen zu bieten und die Lagerlogistik zu überwachen, werden Kühllager häufig durch angrenzende Büro- bzw. Sozialflächen ergänzt. Darüber hinaus sind bei der Anmietung von Kühllagern meist interne Transportmittel wie Hubwagen oder Elektrostapler eingeschlossen.

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L

Lichte Höhe

Die lichte Höhe reicht vom Fußboden bis zur Decke. Erfahren Sie mehr über die Mindestvorgaben in Wohn- und Büroräumen bei JLL.

Die lichte Höhe, auch bekannt als Lichthöhe, wird definiert als der Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens in einem Raum und der Unterkante der Decke – sprich, der „im Licht stehende Raum“. Befinden sich in einem Raum zum Beispiel Deckenbalken, so berechnet sich die lichte Höhe bis zu deren Unterkante.

Die Lichthöhe ist eine festgelegt Mindestanforderung, die beim Bau von Wohn- und Arbeitsräumen eingehalten werden muss. Gesetzlich festgelegt sind die Anforderungen von den Landesbauordnungen, die einerseits wohnhygienischen und andererseits arbeitspsychologischen Ansprüchen gerecht werden. In den meisten Bundesländern beträgt die minimale Vorgabe in Wohnräumen 2,40 Meter. Die Mindestlichthöhe in Büroräumen variiert zwischen 2,50 Meter und 3 Metern. Dies ist abhängig von der Bodenfläche der Räume und der Art der Tätigkeit, die in diesen Räumen ausgeführt wird. Wenn in einem Raum die lichte Höhe nicht an allen Punkten gleich ist (zum Beispiel bedingt durch Gewölbe oder Dachschrägen), so ist die durchschnittliche Raumhöhe maßgebend für die Berechnung.



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Logistikzentrum

​Ein Logistikzentrum hat das Ziel, fremde oder eigene Waren zu vertreiben. Erfahren Sie mehr Details im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL.

​Ein Logistikzentrum ist ein Unternehmen oder ein Zusammenschluss von mehreren Firmen, deren Aufgabe der Umschlag von Waren ist. Das Unternehmensziel besteht darin, dass die Waren erfolgreich vertrieben werden.

Der Versand der Ware wird über eine Spedition oder den eigenen Fuhrpark des Logistikzentrums organisiert. Wichtig dabei ist, dass die Versandwaren im Falle eines Unfalls oder einer allgemeinen Beschädigung versichert sind sowie eine ordnungsgemäße Beladung der Transportfahrzeuge erfolgt. Hierzu zählt ebenso die richtige Ladungssicherung der Produkte. Wurde alles ordentlich ausgeführt, geht die Verantwortung für die Handelsgüter an den Frachtführer über. Außerdem ist das Logistikzentrum für die vorschriftsmäßigen Papiere zu den entsprechend Waren verantwortlich. Folgende zählen dazu:

  • Frachtbrief oder Lieferschein: Beförderungsdokument mit Name und Anschrift vom Logistikpark, Frachtführer sowie Empfänger
  • Ladeschein: Art, Anzahl und Rohgewicht der Ware sowie Informationen zur Abladestelle und zum Führer der Fracht
  • Zollschein: wichtig bei Lieferungen ins Ausland
  • Gefahrgutbescheinigung: falls die Handelsware für die Umgebung gefährlich ist

Welche Art der Bescheinigungen vom Logistikzentrum aufgesetzt werden müssen, hängt immer ganz vom Handelsobjekt und dessen Zielort ab.  


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M

Mietgegenstand

​Der Mietgegenstand ist das Objekt, die Räume oder das Gebäude, das vermietet wird. Nähere Hinweise erhalten Sie bei JLL! 

​Ein Mietgegenstand bezeichnet die zu vermietenden Räume oder ein Objekt. Damit können eine Wohnung, ein Haus oder auch Gewerberäume im Allgemeinen gemeint sein. Der Mietgegenstand sollte im Mietvertrag so genau wie möglich beschrieben werden, dazu gehören auch Keller- und Archivflächen sowie Parkplätze. Gemeinschaftsflächen auf dem Grundstück, wie etwa das Treppenhaus und der Aufzug, müssen nicht extra erwähnen werden. Zwar ist eine genaue Auflistung der Bestandteile eines Mietobjekts gesetzlich nicht verpflichtend, jedoch empfiehlt es sich detaillierte Angaben zum Mietgegenstand festzuhalten. Auf diese Weise werden Ungenauigkeiten bei zugehörigen Räumen und Flächen des Mietobjektes vermieden. Ebenso treten weniger Missverständnisse bei der Quadratmeteranzahl oder bei eventuell vorhandenen Mängeln auf. 

Bei gewerblichen Räumen ist es darüber hinaus sinnvoll, den Nutzungszweck des Mietgegenstandes im Vertrag festzuhalten. Gibt es Mängel, die diese spezielle Verwendung verhindern, kann sich der Mieter unter Umständen auf das Mietminderungsrecht berufen. Allerdings muss der Mieter im Falle einer gewerblichen Nutzung immer die Genehmigung der jeweiligen Behörde einholen. Erhält er keine Erlaubnis für den ausgewählten Mietgegenstand, darf er der Tätigkeit in diesen Räumen nicht nachgehen.​

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Mietvertragsdauer

​Die Mietvertragsdauer im Gewerbemietrecht ist variabel. Sie wird zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und kann optional verlängert werden | JLL

​Generell gibt es in Bezug auf die Mietvertragsdauer diverse Varianten der Laufzeit. Im Gewerbemietrecht werden primär Mietverträge mit einer fünf- oder zehnjährigen Laufzeit abgeschlossen. 

Häufig gibt es bei einer festen Mietvertragsdauer in Gewerbeimmobilienverträgen eine oder mehrere Mietverlängerungsoptionen. Durch diese Option(en) hat der Mieter nach Ablauf der Mietvertragsdauer die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch eine einseitige Willenserklärung zu verlängern. ​

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Mietzins

​Der Begriff „Mietzins“ wird heute durch „Miete“ ersetzt. Lesen Sie im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL alles rund um Immobilien. 

Der Begriff „Mietzins“ ist heutzutage nicht mehr gebräuchlich. Im Zuge einer Mietrechtsreform vom 01.09.2001 wurde er durch den Terminus „Miete“ ersetzt. Inhaltlich besagen die Begriffe jedoch das Gleiche. Es wird damit die Entlohnung für eine Mietsache durch eine Leistung bezeichnet. Diese erfolgt monetär oder in einzelnen Fällen auch durch andere Leistungen. In welchem Abstand der Mietzins gezahlt wird und wie hoch er ist, vereinbaren die beiden Mietparteien im Mietvertrag. Üblicherweise entrichtet der Mieter den Mietzins monatlich und im Voraus. 

Ein weiterer Bestandteil vom ehemaligen Mietzins sind die Betriebskosten. Diese bezahlt der Mieter je nach Vereinbarung mit einer Pauschale oder durch eine Vorauszahlung. Ist Letzteres der Fall, wird am Ende des Jahres eine Abrechnung erstellt. Anhand dieser erhält der Mieter entweder eine Rückzahlung, wenn er zu viel überwiesen hat, oder muss nochmal eine neue Zahlung leisten. 

Zusätzlich werden in die Miete, früher Mietzins, extra Zuschläge mit eingerechnet. Hier gelten keine speziellen gesetzlichen Regeln. Die Mietparteien können über diese Beträge frei verhandeln. ​

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N

Nebenkosten

Wie setzen sich die Nebenkosten zusammen? Diese Frage beantwortet Ihnen JLL ausführlich. Erfahren Sie mehr in unserem Gewerbeimmobilien-Lexikon.

Unter Nebenkosten (auch Betriebskosten) versteht man alle laufenden Kosten, die zusätzlich zur Miete (Grundmiete/Kaltmiete) anfallen.

Unterschieden wird zwischen „kalten“ und „warmen“ Nebenkosten:

Zu den kalten Kosten zählen: Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Hausmeisterkosten, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gebühren für Antenne oder Kabel, diverse Versicherungen, Aufzug und sonstige Kosten, wie das Heizen des Treppenhauses oder die Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen.

Die warmen Kosten setzen sich wie folgt zusammen: Gebühren, die aus Heizung und Warmwasser entstehen. Diese Kosten werden meist vom jeweiligen Anbieter nach Verbrauch abgerechnet und beispielsweise mit Hilfe von Wasseruhren und Zählern ermittelt. Entsprechend eines bestimmten Verteilerschlüssels legt der Vermieter die kalten Nebenkosten des gesamten Gebäudes auf die Mieter um. Als Kriterien kommen entweder die Kopfanzahl oder die gemietete Wohnfläche in Frage.

Der Mieter begleicht die gesamten Nebenkosten in regelmäßigen Abständen und erhält darüber eine Nebenkostenabrechnung.​

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P

Pendelleuchten

Pendelleuchten im Wohnzimmer und abgependelte Leuchten im gewerblichen Bereich. Erfahren Sie mehr im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL.

Pendelleuchten sind Leuchtmittel für Räume, die von der Decke abgehängt werden, um den Wohnraum oder Büroräumlichkeiten auszuleuchten. Pendelleuchten können als Einbauleuchten in der Decke oder als Anbauleuchten an der Decke montiert werden. Der Begriff „Pendelleuchte“ ist vor allem für den privaten Wohnraum geläufig. In Büroräumen oder Fertigungshallen wird häufig von „abgependelten Leuchten“ gesprochen. Diese sind meist an Stahlseilen oder Gewindestangen befestigt​

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Pönale

​Pönale sind eine monetäre Strafe bei schlechter bzw. Nichterfüllung von vertraglichen Leistungen. Informieren Sie sich bei JLL!

Als Pönale wird eine Vertragsstrafe oder auch eine Konventionalstrafe wegen Schlecht- oder Nichterfüllung von Leistungen oder Lieferungen bezeichnet. Meist handelt es sich dabei um eine Geldstrafe. Die Vertragspartner vereinbaren eine Strafe, die der Auftraggeber oder Käufer erhält, wenn der Vertrag nicht eingehalten wird. Pönalien werden unter anderem eingesetzt, wenn etwas Wichtiges rechtzeitig geliefert oder termingerecht gebaut werden muss.

Der Käufer oder Auftraggeber ist nicht verpflichtet nachzuweisen, dass ihm ein Schaden entstanden ist, falls die Leistung nicht wie vertraglich vereinbart erbracht wurde. Er hat Anspruch auf das Pönale, sobald der Verkäufer oder Beauftragte seine Leistungen nicht vertragsgerecht oder rechtzeitig erbringt. Die Höhe der Pönale kann zwischen den Vertragspartnern frei verhandelt werden.  

Mieter und Vermieter setzen Pönalen beispielsweise so ein, dass der Mieter die Wichtigkeit einer pünktlichen Fertigstellung des Mietobjektes betont und auf diese Weise den Vermieter zur fristgerechten Übergabe drängt.​

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R

Rückbauverpflichtung

Sie sind Mieter und ziehen aus? Informieren Sie sich über Ihre Rechte und die Rückbauverpflichtung in Mietobjekten bei JLL.

Die Rückbauverpflichtung besagt, dass ein Mietobjekt bis zum Tag des Auszugs wieder im ursprünglichen Zustand (wie zum Zeitpunkt des Mietbeginns) sein muss.

Wenn ein Mietverhältnis endet, räumt der Mieter das Objekt. Dabei genügt es nicht, einfach nur auszuziehen. Auf der Grundlage der Rückbauverpflichtung muss er die Räumlichkeiten in den ursprünglichen Zustand versetzen: Er muss sämtliche beweglichen Gegenstände mitnehmen und alle Einrichtungen, Um- und Einbauten entfernen sowie Ausbauten wieder einbauen.

Ein Beispiel: Ein Mieter hat in seinen Büroräumen einen bestehenden Empfangstresen ausgebaut und einen anderen integrieren lassen. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses und auf Grundlage der Rückbauverpflichtung versetzt er die Büroräume wieder in den ursprünglichen Zustand.

Eine bloße Genehmigung zu Ein- oder Umbauten im Mietobjekt durch den Vermieter genügt an dieser Stelle nicht, um von der Rückbauverpflichtung befreit zu sein: Die Erlaubnis zu einer Umbaumaßnahme bedeutet grundsätzlich nicht den Verzicht auf die Rückbauansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter.

Es ist ratsam, vor jeder baulichen Maßnahme (etwa den Austausch von Armaturen oder Sanitäreinrichtungen oder den Einbau von Böden) eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen. Diese Vereinbarung regelt, wie beim Auszug aus dem Mietobjekt verfahren wird, und ob der Mieter zum Rückbau verpflichtet ist.​

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S

Sonderkündigungsrecht

​Sonderkündigungsrecht im Mietwesen: Erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten einer außerordentlichen Kündigung bei Mietverträgen | JLL.

​Das Sonderkündigungsrecht beschreibt den Anspruch auf eine vorzeitige Beendigung eines Vertragsverhältnisses. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist auch die Rede von einer „außerordentlichen Kündigung“. Beim Sonderkündigungsrecht tritt eine verkürzte Kündigungsfrist in Kraft. Das Sonderkündigungsrecht kann nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Jede der beiden Vertragsparteien kann das Mietverhältnis gemäß § 543 I BGB außerordentlich und fristlos kündigen. Die Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Von einem wichtigen Grund ist stets dann zu sprechen, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten derartig schwerwiegend verletzt, dass es der anderen Vertragspartei nicht zuzumuten ist, den Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist oder eines befristeten Mietvertrages abzuwarten.

Beispielswiese kann der Vermieter nach einer Abmahnung vom Sonderkündigungsrecht gebrauch machen und dem Mieter kündigen, wenn dieser trotz mehrfacher Hinweise einen vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjekts fortsetzt. (Der Mieter handelt mit Autos, obwohl die Räume ausschließlich für Bürotätigkeiten gemietet wurden.) Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Räume erheblich gefährdet (gefährliche Substanzen lagert) oder er die Gewerbefläche vernachlässigt (vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen missachtet).

Weitere Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht im Gewerbemietvertrag können sein:

  • Insolvenz von Mieter oder Vermieter (§§ 108 – 112 InsO regeln die Konsequenzen für den Bestand von Mietverhältnissen)
  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung (§§ 558, 561 BGB)
  • Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter (§§ 540 Abs. 1, 549 BGB) 
  • Tod des Mieters (§ 564 BGB)
  • Nießbrauch und Nacherbschaft
  • Mietvertragsdauer über mehr als 30 Jahre
  • Verzug der Mietzahlung durch den Mieter
  • Unzumutbarkeit (§ 569 BGB), falls Nutzung der Mietsache wegen schwerster Ordnungsmängel oder erheblicher Gesundheitsgefährdung nicht gewährleistet wird​​​
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Speziallager

​An ein Speziallager werden gewissen Anforderungen gestellt, da hierin empfindliche oder schädliche Waren gelagert werden. Genaueres erfahren Sie bei JLL.

​Ein Speziallager ist, wie der Name besagt, eine besondere Art von Lagerräumlichkeiten. Gewisse Waren dürfen nicht in regulären Lagerhallen aufbewahrt werden, sondern benötigen eine spezielle Umgebung. Hierzu zählen Produkte, die das Grundwasser verschmutzen können oder auch andere Waren, die eine schädliche Wirkung auf die Umwelt haben. Ein weiteres Beispiel wäre eine Kühlhalle. Sie ist wichtig, um die Kühlkette der leicht verderblichen Produkte nicht zu unterbrechen. Um die geforderten Aufgaben erfüllen zu können, bedarf es bei einem Speziallager gewissen Voraussetzungen und Rahmenbedingung. Darüber hinaus gibt es auch gesetzliche Auflagen bei einem Speziallager einzuhalten, weshalb sich auch nicht jeder Standort für ein Speziallager eignet. ​

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Sprinkleranlage

​Eine Sprinkleranlage dient als erste Bekämpfungsmaßnahme bei einem Brand. Wie genau diese Anlage funktioniert, lesen Sie bei JLL. 

​Eine Sprinkleranlage zählt zu den Brandschutzvorkehrungen in Gebäuden. Sie besteht aus einem Netz von Wasserrohren und mehreren Sprinklerköpfen. Diese Sprinkler geben gezielt Wasser ab, wo die Raumtemperatur eine gewisse Höhe überschreitet. Auf diese Weise kann ein Brandherd schnell gelöscht werden und der Schaden fällt deutlich geringer aus als bei einem Feuerwehreinsatz. Erstens springt die Sprinkleranlage selbstständig an, zweitens ist die Wassermenge erheblich geringer und nur auf einen Ort beschränkt. Bei einem Vollbrand bleibt ein Einsatz der Feuerwehr jedoch nicht aus. Auf Rauch reagiert die Sprinkleranlage nicht. 

In den Wasserrohren der Sprinkleranlage herrscht ein konstanter Wasserdruck, der durch das Öffnen eines oder mehrerer Sprinkler abfällt. Um den Druck wieder auszugleichen, wird von einem Tank oder einer anderen Wasserleitung aus mehr Wasser in das System gepumpt. In den Sprinklerköpfen der Anlage befinden sich Ampullen aus Glas mit einer speziellen Flüssigkeit und einer Luftblase. Steigt die Temperatur im Raum durch ein Feuer an, erwärmt sich die Spezialflüssigkeit und dehnt sich aus. Sie bringt so ab einem gewissen Druck die Ampulle zum Platzen und gibt die Düsen der Sprinkleranlage für das Wasser frei. 

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Traglast

Die Traglast der Baustatik definiert die maximale Beanspruchungsgrenze von Bauelementen. Mehr im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL.​

Die Traglast definiert in der Baustatik die absolute Beanspruchungsgrenze einzelner Bauelemente. Bei den statischen Berechnungen für ein Gebäude wird für jedes Teilelement die maximale Traglast berechnet. Dabei berechnet man beispielsweise die Traglast für Holzbalken oder für die Betondecke, um beim Bau und für die spätere Nutzung des Gebäudes maximale Sicherheit zu gewährleisten. Jedem Teilsystem in der Baustatik wird eine bestimmte Leistungsfähigkeit zugeordnet. Wird die maximale Belastung überschritten, ist die Stabilität des gesamten Gebäudes in Gefahr.

Generell unterscheidet man bei der Traglast zwischen den ständigen Lasten und den sogenannten Nutzlasten: Die ständigen Lasten wirken dauerhaft auf die Bauelemente ein und resultieren aus den Tragkräften des (leeren) Gebäudes. Die Nutzlasten werden durch bestimmte Situationen hervorgerufen. Hierzu zählen beispielsweise Möbel, Menschen, Maschinen, Lagerstoffe oder Fahrzeuge – Elemente, die beweglich und veränderbar sind.​

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Überladebrücke

​Eine Überladebrücke dient zum Höhenausgleich beim Be- und Entladen von Fahrzeugen. Mehr Infos gibt es im Gewerbeimmobilien-Lexikon von JLL.

​Eine Überladebrücke ist ein wichtiger Bestandteil in einer Lagerhalle. Sie dient zum Be- und Entladen von Lieferfahrzeuge und Lkws. Häufig ist eine Überladebrücke eine Konstruktion aus Stahl, welche sich entweder fest oder mobil auf einer Laderampe befindet. Sie gleicht, je nach Größe, Höhenunterschiede von bis zu 50 cm aus. Durch Überladebrücken entstehen Rampen an den Verladeschleusen, wodurch die Fahrzeuge mit Handhubwagen oder Gabelstaplern bestückt werden können. 

Es gibt verschiedene Konstruktionen bei einer Überladebrücke. Ganz nach Bedarf befinden sich diese auf einer Schiene befestig und sind dadurch flexibel einsetzbar oder sind fest integriert auf den Laderampen. Bedient werden sie entweder per Hand oder mit Hydraulik. Die Konstruktion der Überladebrücke kann aus nur einem federmechanischen Stück oder aus zwei bis drei bestehen. In letzteren Fällen ist ein Teil meist feststehend und die anderen sind mit Federausgleich versehen. Darüber hinaus hat eine Überladebrücke verschiedene Höhen- und Längenausführungen sowie eine unterschiedlich hohe maximale Traglast. 

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W

Warenverteilungszentrum

Ein Warenverteilzentrum ist der zentrale Knotenpunkt für dezentrale Warenlager. JLL liefert Ihnen Wissen zu vielen Immobilienthemen.

Unter einem Warenverteilzentrum versteht man ein großes Lager für verschiedene Waren. Diese werden bis zu 24 Stunden dort gelagert und dann an die jeweiligen Zwischen- oder Endhändler zugestellt. Das Warenverteilzentrum spielt somit eine wichtige Rolle im Verteilernetzwerk von Handelswaren. Es übernimmt in zentraler Lage die Zuordnung von verschiedenen dezentralen Warenlagern. Das Warenverteilzentrum ist allerdings kein Zwischen- oder Endlager, da sich die Waren dort nur sehr kurz befinden. 

Im Warenverteilzentrum wird die Handelsware kurz eingelagert, danach, je nach Auftrag, passend zusammengestellt, anschließend verpackt und weiter versandt. Da in einem großen Warenverteilzentrum täglich eine umfangreiche Anzahl an Warenausgängen und -eingängen herrscht, erfordert das ein gutes Lagerverwaltungssystem, eine Förder- sowie Kommissionierungsstrategie. Die Lagerverwaltung steuert sämtliche Vorgänge vom Eingang bis zum Warenversand. Eine ausgefeilte Fördertechnik ordnet mit der Materialflusssteuerung die Aufträge den jeweiligen Förderanlagen zu. Automatische Sortier- und Verteilungssysteme beschleunigen die Vorgänge im Distributionszentrum ebenso wie eine gute Methode der Kommissionierung. Speziell schnelle Lieferzeiten, Effizienz, Kostenersparnis und eine stetige Warenverfügbarkeit zählen zu den Vorteilen von einem Warenverteilzentrum. 

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